Artykuł wyjaśnia, kiedy wynajmujący musi przedstawić świadectwo energetyczne, jakie są obowiązki z tym związane oraz jakie konsekwencje grożą za brak dokumentu. Podpowiada też, jak uzyskać świadectwo i jakie informacje powinno zawierać.

Czym w ogóle jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (potocznie „świadectwo E” lub „paszport energetyczny”) to urzędowy dokument opisujący, ile energii potrzeba do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, chłodzenia i oświetlenia budynku lub jego wydzielonej części.

Kluczowe wskaźniki:

SkrótCo oznacza?Dlaczego ważne dla najemcy?
EPRoczne zapotrzebowanie na energię pierwotną (kWh/m² rok)Pośrednio pokazuje ślad węglowy i „ekologiczną klasę” obiektu
EKZapotrzebowanie na energię końcowąŁatwo przeliczyć na rachunki za prąd/gaz
EUZapotrzebowanie na energię użytkowąInformuje o jakości przegród i instalacji

Świadectwo wystawia uprawniony audytor według metodologii z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 27 lutego 2015 r.​​ i rejestruje je w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Świadectwo jest ważne 10 lat albo do momentu termomodernizacji, instalacji nowego źródła ciepła, wydzielenia / połączenia pomieszczeń, bo te zmiany wpływają na parametry EP, EK i EU – wtedy certyfikat trzeba sporządzić od nowa.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jako ważny element ogłoszenia wynajmu nieruchomościŚwiadectwo charakterystyki energetycznej jako ważny element ogłoszenia wynajmu nieruchomości

Obowiązek świadectwa energetycznego przy wynajmie – co mówi ustawa?

Art. 11 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków nakłada na właściciela lub zarządcę bezwzględny obowiązek przekazania najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej – przy każdej umowie najmu (w tym okazjonalnym i instytucjonalnym) oraz jej aneksach należy dostarczyć: 

  • kopię świadectwa w wersji papierowej lub elektronicznej

Kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane?

Zwolnienia ustawowe są nieliczne. Certyfikatu nie trzeba sporządzać m.in. dla:

  • budynków zabytkowych,
  • obiektów użytkowanych krócej niż 4 miesiące w roku,
  • wolnostojących budynków < 50 m²,
  • wybranych budynków rolniczych o niskim wskaźniku EP,
  • obiektów niemających żadnego źródła ciepła (brak zasilania prądem/gazem)​​.

Uwaga: samo podłączenie prądu lub gazu – nawet bez pieca – powoduje, że obowiązek powstaje, bo energię można wykorzystać do ogrzewania.

Najem całego budynku vs. najem części a świadectwo energetyczne – możliwe scenariusze


Co wynajmujesz?Czy przekazujesz świadectwo?Potrzebny odrębny dokument?Zakres parametrów, które muszą się znaleźć w świadectwie
Cały budynek z odrębną KW (dom, biurowiec)TAKTAKCały budynek, w tym korytarze, klatki schodowe, garaż
Lokal mieszkalny/usługowy z własną KWTAKTAKSam lokal (części wspólne budynku się pomija)
Lokal samodzielny prawnie (zaświadczenie) bez KWTAKTAKCały lokal, bez części wspólnych
Lokal samodzielny faktycznie, ale bez dokumentówTAKTAKCały lokal, jak wyżej
Pokój biurowy / mieszkalny + wspólna kuchnia i łazienkaTAKTAKWynajmowany pokój + kuchnia i łazienka (bez korytarzy)
Część pomieszczenia (np. biurko w open-space)TAKNIE – wystarczy dokument ze scen. 5Jak wyżej: wydzielona strefa + współużytkowane pomieszczenia
Miejsce postojowe w hali garażowej (osobna KW)TAKNIE – jedno świadectwoDokument obejmuje całą halę garażową
Wskazówka kosztowa: im mniejszy zakres powierzchni objęty świadectwem, tym niższa cena. W scen. 5 wystarczy „dociąć” rzut do wynajmowanych pomieszczeń + łazienki/kuchni, bez klatki schodowej.

Obowiązki najemcy dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej – pamiętaj o przekazaniu dokumentu, jego zakresie i aktualizacjiObowiązki najemcy dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej – pamiętaj o przekazaniu dokumentu, jego zakresie i aktualizacji

Procedura uzyskania świadectwa energetycznego krok po kroku (dla wynajmującego)

  • Zbierz dokumenty: rzut lokalu lub choćby odręczny szkic z wymiarami; wpisz liczbę użytkowników (wpływa na zyski ciepła).
  • Zamów online na naszej stronie lub telefonicznie: 886 070 575  – po opłaceniu dostaniesz link do formularza online.
  • Uzupełnij dane:  konsultant sprawdzi je i w razie braków oddzwoni tego samego lub następnego dnia​​.
  • Audytor wykonuje swoją pracę – zwykle 3 dni robocze.
  • Rejestracja w bazie rządowej + e-podpis: PDF trafia do ciebie e-mailem. 

Częste pytania wynajmujących nieruchomości

PytanieSzybka odpowiedź
Wynajmuję jeden pokój w 4-pokojowym mieszkaniu – ile świadectw?Wystarczy jedno świadectwo dla całego mieszkania, jeśli ma 1 KW
Lokal w zabytkowej kamienicy – czy jestem zwolniony?Tylko gdy cały budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Pojedynczy lokal – obowiązek pozostaje
Najem okazjonalny na 6 mies. – też muszę?Tak. Ustawa nie robi wyjątków dla krótkiego terminu​​
W hali magazynowej jest tylko oświetlenie – czy muszę?Tak. Instalacja elektryczna = potencjalne źródło ciepła

Świadectwo energetyczne w ogłoszeniu i negocjacjach z najemcą

Choć ustawa nie nakazuje jeszcze publikacji wskaźników energetycznych w ogłoszeniu najmu, rosnąca świadomość ekologiczna sprawia, że nabywcy i najemcy o nie pytają. 

Pokazanie korzystnych parametrów może zwiększyć atrakcyjność oferty, a negatywne – skłonić do renegocjacji czynszu.

Kluczowe zasady prezentacji świadectwa energetycznego w ogłoszeniu najmu nieruchomościKluczowe zasady prezentacji świadectwa energetycznego w ogłoszeniu najmu nieruchomości

Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej?

Stawki rynkowe zależą od typu i powierzchni obiektu. W praktyce certyfikat dla mieszkania w bloku zaczyna się od kilkuset złotych, dla domu jednorodzinnego – od ok. 500 zł. Przy większych budynkach usługowych wycena indywidualna przechodzi w model B2B​​. Koszt aktualizacji po 10 latach jest zbliżony, o ile dane wejściowe nie wymagają dodatkowych pomiarów.

Jak odczytać świadectwo – mini-instrukcja dla najemcy

Cel: nawet jeśli nie jesteś inżynierem, w 90 sekund wyciągniesz z PDF-a kluczowe liczby i oszacujesz rachunki za ogrzewanie.


KrokCo kliknąć / gdzie spojrzeć?Co oznacza?Jak to wykorzystać?
1Strona 1 → blok „Podstawowe wskaźniki energetyczne”EP – energia pierwotna (kWh/m²·rok)Mówi o „ekologiczności”. Im bliżej 70 kWh/m², tym lepsza klasa i mniejszy ślad węglowy
2Ten sam blokEK – energia końcowaŁatwo przeliczyć na zł: EK × powierzchnia × cena kWh (gaz/prąd). Przykład poniżej
3Blok niżejEU – energia użytkowaPokazuje realną izolacyjność przegród; niska EU sugeruje, że koszt modernizacji szybko się zwróci
4Pasek kolorowy z literami A–GKlasa energetycznaW ogłoszeniach równoważnik „ceny” – dwa lokale identyczne metrażem, ale z klasą C zamiast E, potrafią różnić się czynszem o 5–8 %
5Kod QR lub numer 24-znakowyLink do rejestruNajemca może bezpłatnie zweryfikować autentyczność on-line: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/
<span style=Prosty wzór na szybkie oszacowanie miesięcznego kosztu ogrzewania na podstawie świadectwa energetycznego. " title="Prosty wzór na szybkie oszacowanie miesięcznego kosztu ogrzewania na podstawie świadectwa energetycznego.">Prosty wzór na szybkie oszacowanie miesięcznego kosztu ogrzewania na podstawie świadectwa energetycznego.

EK – energia końcowa ze świadectwa (kWh/m²·rok)
P – powierzchnia ogrzewana (m²)
C – cena 1 kWh (z faktury; np. 0,38 zł prąd lub 0,22 zł gaz)

Przykład: mieszkanie 50 m², EK = 95 kWh/m² → 95 × 50 × 0,22 / 12 ≈ 87 zł/mies. na sam gaz do CO + CWU.

Jakie są korzyści dla właściciela i najemcy ze sporządzenia świadectwa energetycznego?

Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej nie tylko spełnia wymogi prawa, ale też zwiększa atrakcyjność oferty najmu i może przynieść realne oszczędności oraz dodatkowe korzyści finansowe.

Sporządzenie świadectwa energetycznego to inwestycja w zgodność z prawem, oszczędności i atrakcyjność Twojej nieruchomości na rynku najmuSporządzenie świadectwa energetycznego to inwestycja w zgodność z prawem, oszczędności i atrakcyjność Twojej nieruchomości na rynku najmu

Obalamy najczęstsze mity o świadectwach energetycznych przy najmie


Mit spotykany na rynkuJak jest naprawdę?Podstawa prawna*
„Wynajmuję tylko jeden pokój – certyfikat mnie nie dotyczy.”Obowiązek istnieje przy każdej umowie najmu, nawet części lokalu.art. 11 ust. 1
„Podnajmujący studentom odpowiada tylko właściciel, ja nie.”Obowiązek spoczywa na tym, kto oddaje w najem (podnajmujący = wynajmujący).art. 11 ust. 1
„Rachunek za prąd/gaz może zastąpić świadectwo.”Rachunek nie spełnia wymogów – brak numeru z rejestru = wykroczenie (grzywna do 5 000 zł).art. 41 ust. 1 pkt 3
„Pokój w zabytkowej kamienicy jest zwolniony.”Zwolnienie obejmuje wyłącznie cały budynek wpisany do rejestru zabytków, nie pojedynczy lokal.art. 3 ust. 4 pkt 1
„Świadectwo ważne 10 lat, nawet po wymianie pieca.”Modernizacja wpływająca na EP/EK/EU (np. nowe źródło ciepła, docieplenie) = obowiązek wystawienia nowego dokumentu.art. 12 ust. 3
„Najem okazjonalny lub krótszy niż 30 dni nie wymaga świadectwa.”Ustawa nie przewiduje limitu czasu – liczy się sam fakt najmu.art. 3 ust. 1 pkt 3
„Kopię certyfikatu mogę dosłać po podpisaniu umowy.”Dokument (wydruk PDF lub kopia papierowa) musi być przekazany najpóźniej w chwili zawarcia umowyart. 11 ust. 1
„Wystarczy, że wpiszę numer świadectwa do umowy – bez wydruku.”Numer nie zastępuje kopii/ wydruku – najemca ma otrzymać fizyczny dokument.art. 11 ust. 1 pkt 2
„Certyfikaty sprzed 2009 r. nadal obowiązują 10 lat.”Świadectwa wystawione przed nowelizacją 2009 utraciły ważność 31 grudnia 2024 r.art. 15 ustawy nowelizującej 2023 (przepis przejściowy)
„Jeden certyfikat na cały biurowiec zwalnia z przekazywania go najemcom lokali.”Najemca lokalu musi dostać kopię świadectwa budynku lub odrębne świadectwo dla części; zawsze przekazujemy dokument.art. 11 ust. 1 pkt 2
„Po sprzedaży lokalu stary najemca nie potrzebuje nowego świadectwa.”Nowy właściciel odpowiada za ważność certyfikatu; przy przedłużeniu/ aneksie musi przekazać aktualny dokument.art. 3 ust. 1 + art. 11 ust. 1
„Lokal przemysłowy bez ogrzewania (np. chłodnia) jest zwolniony.”Zwolnienie dotyczy wyłącznie budynków bez jakichkolwiek instalacji zużywających energię – chłodnia je posiada.art. 3 ust. 4 pkt 3
„Miejsce postojowe pod dachem nie wymaga świadectwa.”Wynajem miejsca w hali/wiacie = część budynku → świadectwo dla całej hali. Zwolnienie tylko dla miejsca na otwartym placu.art. 3 ust. 1 pkt 3
„Oddzielny licznik prądu w magazynie zwalnia z obowiązku.”Sposób rozliczeń nie ma znaczenia; sam fakt najmu powierzchni z instalacją = konieczność świadectwa.art. 3 ust. 1 pkt 3
„Piwnica lub strych bez ogrzewania nie potrzebują certyfikatu.”Jeśli to samodzielny lokal użytkowy z oświetleniem/gniazdami – świadectwo jest wymaganeart. 3 ust. 4 pkt 3

* Wszystkie odniesienia dotyczą ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2023 poz. 1327 z późn. zm.) oraz wskazanych przepisów nowelizacyjnych.

Wynajmując jakąkolwiek nieruchomość – mieszkanie, dom, lokal usługowy, a nawet miejsce postojowe – nie możesz pominąć świadectwa energetycznego. To dokument, który musi towarzyszyć każdej umowie najmu i jej aneksom, ma ściśle określoną formę, dziesięcioletni okres ważności i skutecznie chroni obie strony przed nieporozumieniami oraz karami finansowymi. Co więcej, rzetelne dane o zużyciu energii potrafią zamienić certyfikat w mocny atut marketingowy, wyróżniający Twoją ofertę na konkurencyjnym rynku. Wybierając certyfikowanego audytora, traktujesz świadectwo nie jako koszt, lecz inwestycję w bezpieczny, atrakcyjny najem.

Zleć przygotowanie dokumentu ekspertom z Iswiadectwa, a otrzymasz profesjonalne świadectwo energetyczne szybko, bez zbędnych formalności i w konkurencyjnej cenie. Zadbaj o spokój, zgodność z prawem i lepszą pozycję swojej nieruchomości – umów się z nami już dziś!

Opublikowano

2025-05-13

Oceń naszą publikację

Świadectwo energetyczne a wynajem nieruchomości
Średnia 3.7/5 na podstawie 3 opinii.

Świadectwo charakterystyki energetycznej