Świadectwo charakterystyki energetycznej – czym skutkują błędy lub jego brak?

Artykuł wyjaśnia, że nieprawidłowe albo brakujące świadectwo charakterystyki energetycznej może unieważnić akt notarialny, zablokować transakcję oraz narazić właściciela na kary finansowe do 5 000 zł. Pokazuje też, jak błędy w obliczeniach prowadzą do zaniżenia klasy energetycznej, co utrudnia uzyskanie kredytu i podnosi koszty eksploatacji budynku.

W ostatnich latach znaczenie świadectw charakterystyki energetycznej nieruchomości znacząco wzrosło. Świadectwo to nie tylko informuje o efektywności energetycznej budynku, ale również chroni interesy stron zawierających umowy sprzedaży czy najmu. Nierzetelne sporządzenie świadectwa lub jego brak może rodzić poważne konsekwencje prawne i finansowe. W artykule wyjaśniamy, jakie skutki mogą wyniknąć z nieprawidłowości w tym obszarze.

Obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego i sankcje za jego brak

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do użytkowania budynku lub jego części. Dokument ten zawiera m.in. informacje o zużyciu energii na potrzeby ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia oraz oświetlenia.

Celem wprowadzenia obowiązku posiadania świadectwa jest zwiększenie świadomości energetycznej użytkowników nieruchomości oraz promowanie rozwiązań przyjaznych środowisku.

Każdy właściciel, sprzedawca lub wynajmujący nieruchomość zobowiązany jest do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200). Zaniechanie tego obowiązku lub dostarczenie dokumentu nierzetelnego grozi grzywną w wysokości do 5 000 zł.

Organy uprawnione do nakładania sankcji:

• Policja - może nałożyć mandat za brak lub fałszywe świadectwo
• Inspektorzy nadzoru budowlanego - prowadzą kontrole zgodności świadectw z rzeczywistością
• Organy samorządu terytorialnego - mogą wszcząć postępowanie administracyjne

Grzywna może być początkiem większych problemów — brak zapłaty w terminie skutkuje naliczeniem odsetek, wszczęciem egzekucji komorniczej, a w skrajnych przypadkach nawet pozbawieniem wolności.

Kiedy wymagane jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe:

Konieczność sporządzenia świadectwa energetycznego

Dokument musi być okazany nabywcy lub najemcy już na etapie zawierania umowy. Brak świadectwa może skutkować sankcjami finansowymi oraz odpowiedzialnością cywilną.

Kto może sporządzać świadectwa energetyczne?

Świadectwa charakterystyki energetycznej mogą sporządzać wyłącznie osoby wpisane do rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Audytor musi posiadać odpowiednie kwalifikacje oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.

Wybór rzetelnego specjalisty jest kluczowy, aby dokument spełniał wymagania prawne i rzeczywiście odzwierciedlał stan nieruchomości.

Obowiązek informowania o nierzetelnym świadectwie charakterystyki energetycznej

Ważną rolę w systemie kontroli jakości świadectw odgrywają nie tylko instytucje państwowe, ale również osoby prywatne i profesjonalne.

Kto musi informować o nierzetelnym świadectwie?:

• Notariusze
• Administratorzy wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni
• Nabywcy i najemcy nieruchomości
• Sąsiedzi

Dla notariuszy niedopełnienie tego obowiązku może skutkować odpowiedzialnością dyscyplinarną na podstawie Kodeksu Etyki Zawodowej Notariuszy.

Skutki niedopełnienia obowiązku

Odpowiedzialność za nierzetelne świadectwo energetyczne

Odpowiedzialność odszkodowawcza

Sporządzenie nierzetelnego świadectwa energetycznego może skutkować obowiązkiem naprawienia szkody na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego:

• Art. 415 k.c. – czyn niedozwolony,
• Art. 471 k.c. – nienależyte wykonanie zobowiązania,
• Art. 361 § 2 k.c. – zasady naprawienia szkody obejmującej straty i utracone korzyści.

Potencjalni poszkodowani:

• Nabywca -  decyzja o zakupie na podstawie błędnych danych
• Najemca - wyższe koszty eksploatacji nieruchomości
• Bank - udzielenie kredytu na podstawie fałszywych informacji

Odpowiedzialność karna

Celowe fałszowanie świadectw może skutkować odpowiedzialnością karną:

• Art. 271 §1 k.k. – poświadczenie nieprawdy,
• Grozi kara: grzywna, ograniczenie wolności, pozbawienie wolności do lat 5.

Fałszywe świadectwo to nie tylko naruszenie przepisów budowlanych, ale także przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów.

Odpowiedzialność cywilna właściciela nieruchomości

Właściciel odpowiada cywilnie nawet wtedy, gdy błędne świadectwo sporządził profesjonalista, jeśli wiedział lub mógł wiedzieć o nieprawidłowościach. Niedbalstwo w wyborze wykonawcy lub brak weryfikacji danych może skutkować roszczeniami odszkodowawczymi.

Rodzaje odpowiedzialności za nierzetelne świadectwo energetyczne

Nieważność umowy w wyniku nierzetelnego świadectwa energetycznego

Błędne lub fałszywe świadectwo energetyczne może stanowić podstawę do unieważnienia umowy na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego:

• Art. 82 k.c. – błąd co do treści czynności prawnej
• Art. 86 k.c. – podstępne wprowadzenie w błąd

Konsekwencje dla różnych typów umów:

• Umowa sprzedaży - nabywca może żądać unieważnienia umowy z powodu istotnej wady oświadczenia woli
• Umowa najmu - najemca może odstąpić od umowy ze względu na błąd wpływający na decyzję
• Umowa kredytowa - bank może unieważnić umowę kredytową opartą na fałszywym świadectwie

W każdym przypadku konieczne jest wykazanie, że decyzja o zawarciu umowy została podjęta w oparciu o nieprawdziwe informacje zawarte w świadectwie energetycznym.

Dlaczego warto zaufać profesjonalistom w sporządzaniu świadectwa?

Aby uniknąć powyższych problemów, kluczowe jest powierzenie sporządzenia świadectwa energetycznego certyfikowanym specjalistom. Marka Iswiadectwa gwarantuje:

• Rzetelność i zgodność dokumentów z aktualnymi przepisami prawa,
• Przejrzysty proces weryfikacji parametrów energetycznych,
• Profesjonalne doradztwo w zakresie optymalizacji efektywności energetycznej budynku.

Jakie najczęstsze błędy popełniane są przy sporządzaniu świadectw energetycznych?

Sporządzenie świadectwa energetycznego wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale także dokładnych analiz technicznych. Niestety, w praktyce często dochodzi do błędów, które mogą mieć poważne konsekwencje prawne i finansowe.

Poniżej przedstawiamy najczęstsze z nich:

Błędy popełniane przy sporządzaniu świadectw energetycznych

Konsekwencją tych błędów jest ryzyko wysokich kosztów eksploatacyjnych oraz poważne skutki prawne.

Najczęściej zadawane pytania o świadectwo energetyczne (FAQ)

1. Czy każde mieszkanie musi mieć świadectwo energetyczne?

 Tak, świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane przy sprzedaży lub wynajmie każdej nieruchomości, niezależnie od jej powierzchni czy wieku​.

2. Kiedy świadectwo może być uznane za nierzetelne?

 Dokument jest nierzetelny, gdy dane w nim zawarte nie odpowiadają rzeczywistej charakterystyce energetycznej budynku, np. zawyżono klasę energetyczną lub zaniżono zużycie energii​.

3. Jakie są konsekwencje dla osoby, która wiedziała o nierzetelności świadectwa, ale nie poinformowała organów?

 Brak zgłoszenia może skutkować odpowiedzialnością cywilną, dyscyplinarną (np. dla notariuszy) oraz naruszeniem przepisów o ochronie porządku prawnego​.

4. Kto odpowiada za błędy w świadectwie – właściciel nieruchomości czy osoba sporządzająca dokument?

 Odpowiedzialność może ponosić zarówno właściciel, jak i wykonawca świadectwa. Właściciel, jeżeli wiedział lub powinien był wiedzieć o nierzetelności dokumentu​.

5. Czy można unieważnić umowę sprzedaży, jeśli świadectwo było nierzetelne?

 Tak, jeżeli można udowodnić, że nabywca został wprowadzony w błąd co do istotnych cech nieruchomości​

Jak uniknąć ryzyka związanego z nierzetelnym świadectwem energetycznym? 

Checklista przed sporządzeniem lub akceptacją świadectwa energetycznego:

• Zleć sporządzenie świadectwa wyłącznie certyfikowanemu audytorowi.
• Zweryfikuj uprawnienia osoby wykonującej świadectwo.
• Upewnij się, że dokument uwzględnia aktualny stan techniczny nieruchomości.
• Sprawdź poprawność podstawowych danych (powierzchnia, instalacje, termoizolacja).
• Skonsultuj się z niezależnym specjalistą w przypadku wątpliwości co do danych.
• Zachowaj kopie wszystkich dokumentów i kalkulacji stanowiących podstawę do sporządzenia świadectwa.
• Poinformuj organy w przypadku powzięcia wiedzy o nierzetelnym świadectwie.
• Uwzględniaj świadectwo energetyczne przy wszystkich transakcjach (sprzedaż, wynajem, kredytowanie).

Checklista rzetelnego świadectwa energetycznego