Świadectwo energetyczne przy sprzedaży i najmie budynku z instalacją elektryczną

Artykuł wyjaśnia, jak świadectwo energetyczne wpływa na sprzedaż i wynajem budynków z instalacją elektryczną. Zawiera szczegóły dotyczące obowiązków właścicieli oraz elementów, które powinny znaleźć się w certyfikacie, w tym wpływ efektywności energetycznej instalacji elektrycznych na klasę energetyczną nieruchomości.

Czym jest świadectwo energetyczne i dlaczego jest tak ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który opisuje standard energetyczny budynku lub jego części. Jego celem jest przedstawienie informacji o zapotrzebowaniu nieruchomości na energię, co pozwala potencjalnym nabywcom lub najemcom na ocenę kosztów użytkowania. Obowiązek jego sporządzenia wynika z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z dnia 29 sierpnia 2014 roku.

Kiedy wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Zasadniczo, obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej ciąży na właścicielu lub zarządcy budynku, a także na osobach posiadających określone prawa do lokali, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dokument ten jest wymagany w przypadku:

• sprzedaży nieruchomości,
• wynajmu budynku lub jego części,
• sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Na poniższej grafice przedstawiamy sytuacje, w których świadectwo energetyczne jest konieczne lub niewymagane:

Obowiązywanie świadectwa energetycznego

Brak świadectwa może skutkować nałożeniem grzywny.

Instalacja elektryczna a obowiązek sporządzenia świadectwa

Wielu właścicieli nieruchomości uważa, że skoro budynek nie jest ogrzewany ani intensywnie użytkowany, mogą skorzystać z ustawowego wyłączenia i pominąć obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. To błędne założenie – obecność instalacji elektrycznej, nawet jeśli ogranicza się do podstawowego oświetlenia, może skutkować obowiązkiem sporządzenia świadectwa przy sprzedaży lub najmie.

Gniazdka, oświetlenie, grzejniki – co ma znaczenie?

Z punktu widzenia przepisów nie jest istotne, czy urządzenia elektryczne są aktualnie podłączone, ale czy istnieje możliwość ich podłączenia. Samo występowanie gniazdek elektrycznych, do których można wpiąć np. grzejnik elektryczny, wyklucza możliwość skorzystania z wyjątku. Ustawodawca nie pyta, czy budynek jest użytkowany, ale czy jest technicznie przystosowany do korzystania z energii.

Rodzaje instalacji, które wykluczają zwolnienie

Poniższe instalacje uznaje się za „zużywające energię” w rozumieniu ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Ich obecność (niezależnie od użycia) skutkuje obowiązkiem sporządzenia świadectwa:

Wyjątek: tylko oświetlenie wbudowane

Jedynym przypadkiem, w którym obecność instalacji nie generuje obowiązku sporządzenia świadectwa, jest sytuacja, gdy budynek (np. garaż lub magazyn) posiada wyłącznie oświetlenie wbudowane, bez żadnych gniazdek ani możliwości podłączenia urządzeń elektrycznych. W takim przypadku można skorzystać z wyjątku przewidzianego w art. 3 ust. 4 ustawy.

Co jeśli budynek jest nieużywany lub energia została odcięta?

Nawet jeśli energia elektryczna nie jest aktualnie dostarczana do budynku (np. z powodu zaległości w płatnościach), ale instalacja elektryczna istnieje i jest sprawna – obowiązek sporządzenia świadectwa nadal istnieje. Ustawodawca nie różnicuje sytuacji pod względem faktycznego użytkowania, lecz bada potencjał energetyczny budynku.

Błędne założenia właścicieli nieruchomości dotyczące świadectw energetycznych

W praktyce rynkowej często spotyka się sytuacje, w których właściciele nieruchomości nieświadomie naruszają obowiązek posiadania świadectwa energetycznego. Najczęściej wynika to z niezrozumienia przepisów lub mylnej interpretacji wyjątków przewidzianych w ustawie. W szczególności dotyczy to budynków, które nie są ogrzewane, ale posiadają podstawową instalację elektryczną.

„Skoro nie grzeję, to nie muszę mieć świadectwa” – jeden z najczęstszych mitów

Wielu właścicieli zakłada, że brak jakiegokolwiek systemu grzewczego (gazowego, elektrycznego, węglowego) automatycznie zwalnia ich z obowiązku. Tymczasem to nie sposób ogrzewania, lecz obecność instalacji zużywających energię (np. gniazdek, wentylacji mechanicznej, podłączenia wodociągu) jest kluczowa dla ustalenia obowiązku.

Typowe nieporozumienia i błędne interpretacje:

Najczęstsze źródła nieporozumień dotyczących świadectw energetycznych

Dlaczego warto to zrozumieć?

Niedopełnienie obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej może prowadzić do nałożenia grzywny, a w przypadku transakcji – nawet do zarzutów działania niezgodnie z ustawą i potencjalnych problemów prawnych przy sprzedaży czy najmie.

Dla własnego bezpieczeństwa właściciel powinien zawsze dokładnie przeanalizować stan techniczny budynku, w szczególności czy występują w nim instalacje umożliwiające pobór energii – nawet jeśli obecnie nie są używane.

Analiza prawna obowiązku posiadania świadectwa energetycznego

Obowiązek sporządzenia świadectwa wynika bezpośrednio z art. 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Katalog wyjątków zawarty w art. 3 ust. 4 jest zamknięty – co oznacza, że nie można go interpretować rozszerzająco.

Definicja budynku odnosi się do przepisów prawa budowlanego i obejmuje wszystkie trwale związane z gruntem konstrukcje z przegródkami budowlanymi i dachem.

Poniższa tabela przedstawia praktyczne zestawienie różnych typów nieruchomości z punktu widzenia obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Zestawiono w niej:

• obecność instalacji elektrycznej,
• spełnienie (lub brak) ustawowego wyjątku od obowiązku posiadania świadectwa,
• końcowy wniosek, czy świadectwo energetyczne jest wymagane.

Zestawienie obejmuje zarówno budynki mieszkalne, użytkowe, jak i przemysłowe – w tym te z instalacjami oświetleniowymi, gniazdkami elektrycznymi oraz przykłady budynków zwolnionych z obowiązku. Tabela pokazuje, jak kluczowe znaczenie ma nie tylko typ budynku, ale i techniczne możliwości korzystania z energii.

Jak pokazuje praktyka i jednoznaczne przepisy prawa, obecność instalacji elektrycznej – nawet ograniczonej do kilku gniazdek – skutkuje koniecznością posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub najmie budynku. Błędne przekonania o braku obowiązku mogą narazić właściciela na grzywnę, opóźnienia w transakcji lub problemy z nabywcą. Dlatego warto podejść do sprawy odpowiedzialnie i zawczasu zadbać o wymagany dokument.

Jeśli nie masz pewności, czy Twoja nieruchomość podlega obowiązkowi, albo chcesz szybko i bezproblemowo uzyskać profesjonalne świadectwo – zaufaj specjalistom z Iswiadectwa. Sporządzamy świadectwa dla każdego typu budynku, w tym także dla obiektów z instalacją elektryczną, garaży, lokali użytkowych i hal magazynowych.